Која е доделувањето на стан во нова зграда и можни ризици?

Заради профит, многу инвеститори во недвижнини продаваат станови во завршна фаза на изградба, кога трошоците за домување се зголемија (а не еднаш) од почетокот на проектот, но нема останати станови од инвеститорот. За да се направи таков договор е можно само со пренесување на сопственоста на стан во нова зграда, што значи тоа и какви нијанси треба да бидете свесни за да се заштитите од најверојатните ризици - прочитајте во овој напис.

Која е распределбата на имотните права

Пред да знаете колку е безбедно купувањето недвижен имот според оваа шема, треба да разберете каква е распределбата на стан во нова зграда, значајни аспекти поврзани со овој тип на трансакција.

Доделувањето на сопственичките права е единствениот начин за акционер да продаде стан во недовршена куќа пред да биде ставен во употреба. Затоа, станува збор за задача само кога продавачот не е инвеститор, туку физички (сопственик на капитал кој купил дом од инвеститорот) или правно лице (фирма-изведувач, инвеститор на организацијата). Овој метод на пренесување на правата на стан е предвиден со сојузниот закон "за учество во споделена изградба". И тоа е можно од моментот на државата регистрација на договорот за учество во градежништвото (DDU) до датумот на испорака на куќата.

Доделувањето на стан е трансакција, чиј резултат е пренесувањето на правата на сопственост на станбени простории. Но, бидејќи станува збор за стан во куќа во изградба, заедно со правата на тоа, должностите на инвеститорот на недвижниот имот се пренесуваат. Всушност, предметот на продажба не е самиот дом, туку договор според кој купувачот може да стане сопственик во иднина (ДДУ). До овој момент, станот всушност не е постоечки објект, туку само условно, со условни податоци и нумерирање (поштенската адреса, точната област и бројот на стан стануваат познати само откако куќата е нарачана). Вистинскиот трансфер на станот на новиот сопственик се врши според делото за пренос и само по добивање на дозвола за пуштање во работа.

Наместо зборот "задача" во официјални документи често постои правен термин - цесија. Договорот за пренос на права и обврски според ДДУ е предмет на државна регистрација.

Важно! Неуспехот да се почитуваат било кој од законски релевантните услови може да доведе до признавање на трансакцијата како неважечка.

Видови на задачи

Трансакциите за доделување се поделени во два вида, во зависност од тоа дали продавачот е физичко лице или организација (правно лице).

1. Во првиот случај, најчесто станува збор за добивање корист поради разликата помеѓу цените во фазата на ископување и во завршната фаза на изградба (неколку месеци пред да се стави куќата). Исто така, продавачот е воден од желбата да се избегне плаќањето данок. Додека ко-инвеститорот не стане сопственик, тој е должен да плати данок на доход за продажба на стан (ПДД), но во исто време заштедува значителен дел (данокот нема да се пресметува на катастарска вредност, а со тоа и без зголемување од фактор 0.7). Но, со регистрирање на имот, сопственикот е должен да плати 13% данок на трошоците за продажба (ако тој е сопственик на стан за помалку од пет години). Кои ризици може да настанат при пренесување на права од акционер на друго лице?

При донесувањето на договор за доделување, акционерот се менува во тековниот ПСД. Во исто време, новиот акционер мора да се согласи со условите на инвеститорот, кои се договорени со претходниот учесник во споделената конструкција. Да се ​​направат промени во DDU повеќе не е можно. Но, ова е нејзиниот плус. Сите обврски на инвеститорот остануваат исти - новиот сопственик на камата ќе го добие наведениот стан по договорената цена и во определеното време.

2. Во вториот случај, ако правата и обврските од ДДУ се пренесуваат на правното лице, постапката за обработка на трансакцијата не е премногу различна од претходната верзија. Единствениот услов за организација е дека порамнувањето со инвеститорот мора да се направи во безналична форма и само по државната регистрација на ДДУ.

Ставови на програмери за доделување и координација

Според постојното законодавство на Руската Федерација (имено, сојузен закон бр. 214), не е неопходно да се договорат за трансакцијата ако цената на договорот за пренос е целосно платен . Ако уплатата се врши само делумно, согласноста на инвеститорот е предуслов за пренос на правата на станот. Ова е општо правило од кое постојат исклучоци. Ако инвеститорот во DDU пропиша директен услов: "распределбата на правата без согласност на инвеститорот е невозможна" - тогаш сопственикот на капиталот е должен да се придржува кон условите на договорот, според кој го потпишал неговиот потпис.

Сите програмери не ги прифаќаат трансакциите за делење права. Некои едноставно се регистрираат во DDU потребата да се договорат за трансакцијата на задачата. Другите претпочитаат да добиваат бенефиции: тие наплатуваат надомест за можноста за пренесување на побарувања на друго лице во износ од 1-15% од вредноста на станот.Кој точно треба да ги сноси овие трошоци, не е јасно наведено во законодавството, сè зависи од договорот помеѓу страните. Најчесто, овие трошоци ги покрива првиот акционер, кој се согласил со условите на инвеститорот. Сепак, во пракса, продавачот често ја преценува цената на станот за да ја надополни разликата.

А сепак други пропишуваат во ДДУ директна забрана за извршување на оваа трансакција. Која, патем, не е целосно легална и може да се оспори на суд (ако претходно праксата покажала бесмисленост на ваквите жалби од страна на инвеститорите во недвижнини, сега постои позитивен тренд - судиите сè повеќе ја земаат страната на учесникот во заедничката конструкција).

Важно! Дури и ако нема клаузула за забрана или задолжително одобрување во ДДУ, страните се должни да го известат инвеститорот за промената на акционерот.

Ризици при доделувањето

За да се разбере дали има "замки" во договорот, треба да ги знаете мотивите што го водат продавачот. Во случај на пренос на правата на стан во куќа во изградба, сè е многу јасно и разбирливо. Продавачот сака да добие профит и да ги избегне даноците. И не е важно кој делува како акционер - приватен сопственик или организација.

Во овој случај, веројатноста да се наиде на измамници не е исклучена. За да се избегнат ризиците (губење на пари и домување), вреди да се провери: самиот објект е во процес на изградба (како се одвива проектот, дали имало одложувања, дали биле забележани градежни норми)